Thực hiện yêu cầu của Hội Luật gia Việt Nam về việc tập hợp vướng mắc của pháp luật từ thực tiễn triển khai hoạt động Dự án về phổ biến, tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai cho người dân, Thường trực Hội Luật gia tỉnh Quảng Bình qua việc triển khai áp dụng pháp luật đất đai trong thời gian qua, nhận thấy còn có một số vướng mắc như sau:

          1. Còn chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật bảo vệ rừng

          - Theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004 thì: “Việc giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi rừng, chuyển mục đích sử dụng rừng phải đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và để thực hiện việc giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi rừng, chuyển mục đích sử dụng rừng phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường nhưng Luật Đất đai không quy định.

          - Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn nghiên cứu, đề xuất Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

          2. Điều 59 Luật Đất đai 2013 với Điều 32 Luật Đầu tư

          - Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp huyện, trong khi đó Điều 32 Luật Đầu tư 2014 quy định, đối với dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (không quy định dự án của tổ chức, hay hộ gia đình, cá nhân) thì thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đều do UBND cấp tỉnh quyết định.

          Như vậy, theo Luật Đầu tư thì hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thực hiện dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại một vài ngàn mét vuông cũng phải nộp hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư để lấy ý kiến các ngành và trình UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư trước khi xin thuê đất, gây phiền hà rất lớn cho người dân.

          - Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét, đề xuất Chính phủ ban hành Nghị định bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai, phân cấp về cho UBND cấp huyện quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất với các dự án có quy mô dưới 0.5ha.

          3. Điều 194 Luật Đất đai 2013 với pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị

          - Điều 194 Luật Đất đai quy định điều kiện và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở do UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, tại Khoản 7, Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị, Điều 11 Thông tư số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 hướng dẫn Nghị định số 11/2013/NĐ-CP lại quy định UBND cấp tỉnh phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi quyết định cho phép các khu vực, dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

          Như vậy, nội dung Nghị định và Thông tư trái với Luật đất đai và tạo thêm các thủ tục hành chính đối với một nội dung.

          - Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ xây dựng xem xét, tham mưu Chính phủ sửa đổi các văn bản hướng dẫn Luật Quy hoạch đô thị theo hướng phân cấp cho UBND cấp tỉnh chủ động quyết định các khu vực, dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương phát triển đô thị.

          4. Vướng mắc giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư

          - Theo Luật Đầu tư 2014, quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các dự án đầu tư trong Khu kinh tế là Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh (Điều 32, 33) và Ban quản lý khu kinh tế.

          Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 62, 63 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư chỉ quy định đối với cấp thẩm quyền quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh mà không quy định đối với trường hợp UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. Mặt khác, theo quy định tại Điều 33 Luật đầu tư trong hồ sơ để chấp nhận chủ trương dầu tư không nêu có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh. Do đó, khi nhà đầu tư nộp hồ sơ phải trình HĐND tỉnh ban hành nghị quyết, gây khó khăn cho nhà đầu tư vì trong thủ tục không quy định.

          - Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu, đề xuất Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

          5. Theo quy định Tại Điều 62, Luật đất đai về thu hội đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng đối với các dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu chế xuất chế biến nông sản ,lâm sản, hải sản tập trung; dự án trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…

          Trên thực tế còn nhiều vướng mắc khi nhà nước thu hồi đất, tính giá bồi thường để giải phóng mặt bằng theo phương pháp định giá cụ thể, trong trường hợp chưa sát với giá thị trường, người dân phản ứng không phối hợp trong việc lập các phương án bồi thường giải phóng mặt bằng vì đang còn thiệt thòi cho người dân. Nhất là đối với các dự án khu đô thị lựa chọn nhà đầu tư không phải là cơ quan nhà nước mà các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng quỹ đất, phân lô bán nền, thu lợi rât lớn nhưng người dân thì được bồi thường còn ít ỏi, chưa tương xứng để duy trì cuộc sống trong lâu dài. Mặt khác theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 tại Điểm b, khoàn 2, Điều 4. Việc sử dụng đất trong dự án sản xuất, kinh doanh thực hiện theo phương thức thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Quy định:

          b) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

          Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.

          Trường hợp này khi nhà đầu tư đã ứng trước kinh phí bồi thường chi người sử dụng đất theo giá thị trường để người dân thỏa thuận, chấp nhận việc thu hồi đất được thuận lợi nhưng khi khi tính khấu trừ tiền sử dụng đất vào kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng thì không vượt quá tiền thuê đất sẽ gây thiệt thòi cho nhà đầu tư.

          Vì vậy kính đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Tài chính tham mưu Chính phủ quy định chi tiết việc định giá sát với giá thị trường tại thời điểm bồi thường giải phóng mặt bằng đối với khu đô thị, khu dân cư nông thôn; tạo sự đồng thuận, ổn định trong xã hội và thực hiện dự án được thuận lợi.

          6. Về ghi tên loại đất khi cấp đổi Giấy chứng nhận

          - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Thông tư 28/2014/TT-BTNMT đều quy định gộp thành một loại chính là “đất rừng sản xuất” nên khi cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp trước 01/7/2014 thì loại đất trước đây đã xác định là “đất rừng tự nhiên sản xuất” và “đất rừng trồng sản xuất” đều được xác định lại là “đất rừng sản xuất” không phù hợp với quy định tại Điều 11 Luật đất đai, gây mâu thuẩn với quy định chi tiết về thống kê, kiểm kê tại Thông tư 28/2014/TT-BTNMT là có loại đất rừng tự nhiên sản xuất và đất có rừng trồng sản xuất làm phát sinh nhiều hệ lụy trong quản lý, sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Lâm nghiệp thì khi người sử dụng đất trồng rừng sản xuất, khai thác sản phẩm thì không cần phải xin phép mà chỉ báo chính quyền biết. Đối với rừng sản xuất tự nhiên thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép khai thác. Việc gộp hai loại đất “đất rừng tự nhiên sản xuất” và “đất rừng trồng sản xuất” trong giấy chứng nhận làm cho người dân hiểu nhầm về khai thác sản phẩm của mình trên đất được giao không phải xin phép chính quyền. Trên thực tế nhiều hộ dân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi không rõ diện tích đất rừng tự nhiên sản xuất và đất rừng trồng sản suất, dẫn đến đã vi phạm trong việc khai thác sản phẩm đối với rừng tự nhiên sản xuất. Trên thực tế đã bị truy tố pháp luật về phá hoại rừng tự nhiên sản xuất theo quy định của Bộ Luật Hình sự làm cho người dân bị oan trái.

          - Đề nghị Bộ tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Bộ Công an phối hợp để có hướng dẫn, quy định về loại đất rừng tự nhiên sản xuất và đất có rừng trồng sản xuất cho phù hợp khi xác định các hành vi vi phạm của người sử dụng đất rừng sản xuất.

          7. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thực hiện dự án chưa có Giấy chứng nhận

          - Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định trường hợp đang sử dụng đất trong khu vực dự án mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định nhưng chưa có Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho người sử dụng đất (là hộ gia đình, cá nhân) để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi thực hiện bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư là không phù hợp thẩm quyền, phát sinh thủ tục hành chính ở cấp tỉnh và làm kéo dài thời gian.

          - Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, điều chỉnh quy định lại việc thông báo cho người sử dụng đất biết để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận là Ủy ban nhân dân cấp huyện, không giao việc này cho Ủy ban nhân dân tỉnh.

          8. Về lập và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm

          - Việc quy định lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phải được cụ thể đến từng tờ bản đồ, thửa đất, dẫn đến rất khó khăn trong quá trình thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án. Vì thực tế khi thực hiện quyết định chủ trương đầu tư chưa thể hiện cụ thể phạm vi dự án nhất là dự án dạng tuyến (giao thông, thủy lợi), nên không xác định được cụ thể đến từng thửa đất để đăng ký nhu cầu sử dụng đất khi lập kế hoạch.          Mặt khác quá trình thiết kế chi tiết các công trình xây dựng có thay đổi trên thực tế, dự án chưa được duyệt, chưa được cấp chủ trương đầu tư, chưa được trích đo cụ thể, thậm chí còn có điều chỉnh thay đổi trong các dự án khi nhà nước cấp chủ trường đầu tư nên dẫn đến, khi thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thì loại đất và các thửa đất trong phạm vi dự án không đúng như kế hoạch, buộc phải điều chỉnh bổ sung kế hoạch cấp huyện, làm chậm tiến độ, phiền hà cho nhà đầu tư, chất lượng lập kế hoạch không phù hợp thực tế.

          Theo đó việc lập chi tiết theo biểu 10/CH thuộc Phụ lục số 03 Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT: Hệ thống biểu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là rất khó khăn khi thực hiện lập quy hoạch chi tiết cấp huyện.

          - Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Kế hoạch đầu tư trong việc lập quy hoạch tỉnh, quy hoạch huyện theo Luật Quy hoạch để có hướng dẫn cụ thể, sớm sửa đổi Thông tư 29/2014/TT-BTNMT hướng dẫn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng quản lý theo chỉ tiêu các loại đất, không quy định danh mục dự án phải xác định cụ thể đến từng thửa đất và sau khi quy hoạch, hoạch kế hoạch được phê duyệt, các dự án cụ thể cần chuyển mục đích sử dụng đất nằm trong chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch thì không phải xin phép lại các cơ quan có thẩm quyền theo Điều 58 Luật Đất đai như hiện nay nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho lập quy hoạch, kế hoạch tránh tình trạng quy hoạch chạy theo dự án, điều chỉnh bổ sung kế hoạch nhiều lần, dễ dẫn đến sai phạm.

          9. Về hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất đối với diện tích đất nằm trong hành lang an toàn lưới điện

          - Căn cứ theo quy định của Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26/02/2014 và Điều 10 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì UBND tỉnh Quảng Bình đã áp dụng mức bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất với mức hỗ trợ cao nhất chó phép là 30% để đảm bảo quyền lợi cho người bị ảnh hưởng.

          Tuy nhiên, thực tế ở nhiều địa phương có địa hình là đồi núi, dốc khi áp dụng việc bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất đối với diện tích đất rừng trồng sản xuất, đất trồng cây lâu năm nằm trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không không được sự đồng tình và luôn xảy ra tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài. Lý do: Theo thực tế tại những khu vực này sau khi được bồi thường cây và bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất thì người sử dụng đất không được trồng mới các loại cây lâu năm mà phải chuyển đổi sang trồng cây ngắn ngày, tuy nhiên do địa hình đồi dốc, đá khô cứng không thể trồng và hiệu quả đem lại không cao. Vì vậy, đa số những diện tích này không thể đem vào sử dụng, để hoang. Từ đó, người dân luôn cản trở trong công tác GPMB làm kéo dài thời gian thi công công trình, gây tốn kém, lãng phí và phức tạp tình hình ở địa phương.

          - Đề nghị Bộ tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ công thương nghiên cứu, tham mưu Chính phủ quy định sửa đổi theo hướng đề nghị chuyển phần đất đó sang trồng các loại cây chống xói mòn đất dốc và tính thêm một khoản tiền chênh lệch khi bồi thường đối với loại cây lâu năm ảnh hưởng đến thu nhập của người dân cho phù hợp.

          10. Vướng mắc giữa Luật Đất đai và Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ  quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công

          - Nghị định 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ Quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công thì đối với quỹ đất và tài sản trên đất của các tổ chức quản lý sử dụng sau đây:

 (1)- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (đất 5%) do UBND cấp xã sử dụng;

(2)- Đất và tài sản là cây trồng gắn liền với đất của các Công ty nông lâm nghiệp (Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ) được Nhà nước cho thuê và đã sử dụng đất trước thời điểm được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa;

(3)- Đất và tài sản là cây trồng gắn liền với đất của các Ban Quản lý rừng phòng hộ, Ban Quản lý Vườn Quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng đang quản lý, sử dụng;

(4)- Quỹ đất đã thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất quản lý theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013;

(5)- Đất chưa giao, chưa cho thuê do UBND cấp xã quản lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013.

          Trong trường hợp quỹ đất và tài sản trên đất của các tổ chức quản lý, sử dụng phải thực hiện sắp xếp lại, xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì khi nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thuộc trường hợp tự thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai và Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ mà trong phạm vi thực hiện dự án có phần diện tích đất và tài sản của các tổ chức quản lý, sử dụng nêu trên thì việc xử lý phần diện tích đất và tài sản này được tiến hành như thế nào? có đấu giá hay không? trên thực té còn nhiều vướng mắc khi thực hiện. Nhất là những dự án đã cấp phép đầu tư trước Nghị định Nghị định 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ có hiệu lực thì các quy định chuyển tiếp được thực hiện như thế nào?. Các nhà đầu tư còn có nhiều thắc mắc, khiếu nại về vấn đề này.

          - Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính tham mưu Chính phủ để có quy định hướng dẫn cụ thể cho phù hợp nhằm đẩy nhanh việc thu hút các dự án đầu tư, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

          11. Về xác định giá đất

          - Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc xác định giá đất theo thị trường khó thực hiện. Vì hiện nay pháp luật quy định  thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo giá trị hợp đồng. Do vậy, người dân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giao dịch ngầm, giá trị thực tế mua bán cao hơn nhiều so với giá trị hợp đồng chuyển nhượng khi đưa ra công chứng, chứng thực.

          - Đề nghị nghiên cứu quy định theo hướng thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo hệ số được quy định hàng năm; không thu theo giá trị hợp đồng để khuyến khích người dân ký kết hợp đồng theo giá trị thực, làm cơ sở có só liệu chính xác của thị trường cho việc định giá và xác định chính xác giá hệ số thay đổi sát thị trường.

          12. Về việc công nhận hạn mức sử dụng đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao có thời điểm sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 trở về trước

          Theo quy định tại Điều 103, Luật đất đai năm 2014 về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao:

          1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

          2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

          Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

          3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

          4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

          a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

          b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

          c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

          5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

          6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

          7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

          Hiện nay Chính phủ đã có quy định tại Điều 24, Nghị định 43 về Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở:

          1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:

          a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

          b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.

          2. Loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.

          3. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

          4. Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

          5. Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được xác định như sau:

          a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp;

          b) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai, Khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở.

          Trên thực tế đối với những hộ có nguồn gốc sử dụng đất cùng thời điểm trong một thửa đất ban đầu đã được tách ra do quá trình đo đạc thì khi nhận chuyển nhượng chủ sử dụng đất của thửa đất mới được tách ra đó có được thực hiện công nhận lại diện tích đất ở theo quy định tại điểm b, khoản 5, Điều 24, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hay không? khi trên giấy chứng nhận của chủ mới đã ghi rõ diện tích đất ở.

          Nếu không được công nhận lại hạn mức đất ở nhiều người dân đã khiếu nại vấn đề này do chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng của pháp luật trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

          Kính đề nghị Bộ tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Tài chính  nghiên cứu, tham mưu Chính phủ có quy định hướng dẫn cụ thể để thực hiện đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất và của Nhà nước.

          Trên đây là một số vướng mắc, bất cập trong lĩnh vực đất đai trong quá trình triển khai thực hiện cho người dân của Thường trực Hội Luật gia tỉnh, xin được tổng hợp báo cáo./.

Nơi nhận: - Như kính gửi; - BTV Tỉnh hội; - Lưu: Vp hội.

TM. THƯỜNG TRỰC CHỦ TỊCH             Nguyễn Văn Thìn